Autore: Vincenzo Vingiani

 In tema di danni da infiltrazioni provenienti dal terrazzo condominiale, nel caso in cui venisse riscontrata una responsabilità ex art. 2043 c.c., la dimostrazione della colpa del proprietario di quella porzione di edificio può essere desunta dalla mancata impermeabilizzazione che è sicuro indice di scarsa (o mancante) diligenza nella cura di un bene.

(Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza n. 9294/15; depositata l’8 maggio)

QUANDO VIENE INTERROTTA LA FORNITURA DI ENERGIA ELETTRICA ENEL DISTRIBUZIONE S.P.A. SI RENDE GRAVEMENTE INADEMPIENTE E DI CONSEGUENZA RESPONSABILE DEI DANNI SIA PATRIMONIALI CHE NON PATRIMONIALI

(GDP TORRE ANNUNZIATA, DOTT. VITALE, SENTENZA N. 2742/2015)

In assemblea il “condomino apparente” non è il benvenuto

Nelle assemblee condominiali devono essere convocati solo i condomini, cioè i veri proprietari e non coloro che si comportano come tali senza esserlo.

(Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 8824/15; depositata il 30 aprile)

 

In caso di opposizione al decreto da parte dell’ingiunto, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via accidentale, la loro validità. Infatti, le contestazioni in ordine alla validità delle deliberazioni – intese come vizi di annullabilità – adottate dall’assemblea condominiali vanno proposte, a pene di decadenza, entro il termine di trenta giorni e con le forme previste dall’art. 1137 c.c. (cfr. tutta la giurisprudenza richiamata,

Anche le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 26629/2009) hanno affermato che “nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo promosso dall’amministratore di condominio per il recupero dei contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibero assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere siano state impugnate” (GdP Torre Annunziata, Dott. D’Angelo, sentenza n. 2287/2015).

I supremi giudici, dunque, distinguono nettamente i poteri del giudice dell’opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali dai poteri del giudice dell’impugnazione delle deliberazioni adottate dall’assemblea di condominio. Il primo deve limitarsi a valutare l’esistenza e l’efficacia del titolo posto alla base del diritto di credito tutelato in via monitoria, al solo fine di valutare la legittimità del decreto emesso, mentre al secondo compete la valutazione in merito alla validità ed efficacia della deliberazione condominiale secondo i termini e le forme di cui all’art. 1137 c.c..

Il decorso del suddetto termine di trenta giorni comporta la decadenza della facoltà dei condomini astenuti, assenti o dissenzienti di contestare la validità della delibera adottata dall’assemblea di condominio, che acquista così efficacia definitiva ed impedisce di fatto al giudice, in sede di opposizione al decreto ingiuntivo, di sindacare, in via accidentale, la sua validità potendosi limitare a verificare la perdurante esistenza ed efficacia della relativa delibera assembleare.

 

Anche l’occhio vuole la sua parte, l’amministratore può chiedere i danni per i balconi “infiltrati”

L’amministratore del condominio è legittimato a promuovere l’azione ex art. 1669 c.c. (rovina e difetti di cose immobili), a tutela indifferenziata dell’edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivino da vizi afferenti le parti comuni dell’immobile, anche se di riflesso questi interessano le parti costituenti proprietà esclusiva di singoli condomini.

(Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 8512/15; depositata il 27 aprile)

 

Non occorre la delibera assembleare per nominare un avvocato difensore

In tema di legittimazione processuale del Condominio, l’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientrano fra le attribuzioni proprie dello stesso, nell’esercizio delle sue funzioni.

(Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 8309/15; depositata il 23 aprile)

 

Quando il condominio non ti vuole lasciare andare

  Il Tribunale di Milano ricorda che la delibera assembleare ha valore dichiarativo e non costitutivo: con la logica conseguenza che la spesa condominiale viene posta a carico di chi è proprietario al momento in cui è usufruita o posta in essere, nulla rilevando il differente momento nel quale la spesa stessa verrà poi deliberata dall’assemblea condominiale.

(Tribunale di Milano, sez. XIII Civile, sentenza 2 marzo 2015)

 

POSTO CHE LA DETERMINAZIONE DEL TASSO DI INTERESSE ULTRALEGALE RICHIEDE LA SPECIFICA PATTUIZIONE PER ISCRITTO, L’APPROVAZIONE TACITA DEGLI ESTRATTI CONTO PERIODICI NON VALE  A SANARE L’ORIGINARIO VIZIO DI NULLITA’ DELLA PATTUIZIONE PER CARENZA DEL REQUISITO DELLA DETERMINABILITA’ (EX MULTIS CASS. CIV. SEZ. I 01/0272002 N. 1287)

 

 

Il bene condominiale può diventare esclusivo di un condomino solo con decisione unanime
Nell’ambito di un condominio, la trasformazione di un bene comune in bene esclusivo di uno dei condomini, attraverso l’esclusione di altri condomini dal percepimento dei frutti, può essere validamente deliberata soltanto all’unanimità, ossia mediante una decisione che abbia valore contrattuale, in difetto il giudice deve dichiarare la nullità della deliberazione dell’assemblea assunta a maggioranza.
(Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 7459/15; depositata il 14 aprile)

 

 

MODIFICARE IL VERBALE ASSEMBLEARE NON è PECCATO

Il verbale assembleare può essere anche redatto (e modificato) dopo la chiusura della riunione condominiale.

(Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 6552/15; depositata il 31 marzo)